Les garanties de l'acquereur en VEFA (Vente en Etat Futur d'Achevement)

La VEFA permet de bénéficier de garanties financières et techniques

Dans le cadre d’une vente en état futur d’achèvement, et pour les programmes à usage d'habitation (immeuble collectif ou groupement de maisons individuelles), la législation fait obligation au promoteur de fournir une garantie à ses acquéreurs. Ce sont des garanties dites de « bonne fin » pour couvrir le risque que l’immeuble ne soit pas achevé ou pas livré.  Cela peut être une garantie intrinsèque ou une garantie extrinsèque. Ces garanties sont alternatives et s’appliquent que ce soit un immeuble ou un lot en co propriété du moment que c’est une VEFA.

La garantie intrinsèque est une garantie donnée par le vendeur de l’immeuble. Elle ne peut concerner que l’achèvement de l’immeuble.

Elle n’est possible que dans les cas prévus par la loi :

• Si l’immeuble est mis hors d’eau et n’est grevé d’aucun privilège (hypothèque ou garantie).
• Si les fondations sont achevées et si le financement du ou des immeuble, si c’est un programme, est assuré à 75% du prix de vente.
• Si la vente est réalisée par une société d’économie mixte de construction agrée par le ministre des finances et de la construction ou dont une collectivité publique détient minimum 35% du capital social.

Lorsque la garantie intrinsèque n’est pas possible ou le vendeur ne veut pas la donner, le contrat doit offrir une garantie extrinsèque.

La garantie extrinsèque est donnée par un tiers qui se substitue au vendeur pour garantir soit un achèvement, soit un remboursement. Les tiers garants peuvent être une banque, une assurance ou une société de caution mutuelle.

La garantie d’achèvement peut prendre deux formes :

• Une ouverture de crédit dans ce cas, le garant s’oblige à avancer au vendeur les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.
• Une convention de cautionnement dans laquelle la caution s’oblige envers l’acquéreur à payer solidairement avec le vendeur les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

La garantie de remboursement s’applique quand le vendeur ne va pas au bout de l’opération. Elle revêt la forme d’un cautionnement par lequel la caution s’oblige envers l’acheteur solidairement avec le vendeur à rembourser les versements effectués au cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente pour cause de défaut d’achèvement.