Tout sur le dispositif de la loi Malraux

Comprendre la défiscalisation loi Malraux

Seuls les immeubles respectant les conditions suivantes sont éligibles :

• être affectés à l'habitation avant et après la réalisation des travaux
• être destinés originellement à l'habitation et réaffectés à cet usage. 
• les immeubles professionnels si les revenus qu'ils génèrent sont soumis aux revenus fonciers.

L'immeuble doit être situé une des zones suivantes :

• dans un secteur sauvegardé 
• dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP)
• dans les quartiers anciens dégradés délimités par un décret.

Le contribuable doit prendre l'engagement de louer le local dans les 12 mois à compter de l’achèvement des travaux. Il doit aussi  s'engager à restaurer l’ensemble de l’immeuble et de louer les logements nus pendant une durée minimale de 9 ans. Le locataire doit être une autre personne qu'un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable.

En présence de local d'habitation, il doit être loué à usage de résidence principale du locataire lors de la signature du bail et pendant l'engagement de location.

Les contribuables doivent faire des travaux de restauration qui doivent obligatoirement faire l’objet d’une Autorisation Spéciale délivrée par le Préfet  avant le démarrage des travaux. Toutes les dépenses de travaux sont éligibles à l'avantage fiscal dès lors que ces travaux bénéficient de l'accord de l'architecte des bâtiments de France. Il peut s'agir de dépenses de travaux :

• de démolitions
• de reconstitution de toiture
• de murs extérieurs d'immeubles existants
• de transformation de logement de tout ou partie d'un immeuble
• déclarés d’utilités publiques
• ayant pour effet de rendre habitables des combles, des greniers ou parties communes.
• de réparation et d'entretien, d'amélioration de l'habitation (sauf les travaux d'agrandissement)

Le montant des dépenses ouvrant droit à la réduction d'impôt est celui correspondant au prix de revient des travaux devant être réalisés par le vendeur et effectivement payés par l'acquéreur selon l'échéancier prévu au contrat.

L’avantage fiscal de ce dispositif porte sur une diminution de l’impôt. Les dépenses sont retenues dans la limite de 100.000 € par an.

Le taux de la réduction est de :

• 22% en cas d'immeuble situé en zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP)
• 30% pour les immeubles situés dans un secteur sauvegardé ainsi que pour les immeubles situés dans les quartiers anciens dégradés.

La Réduction d'impôt de la loi Malraux s’étale sur la période du paiement effectif des travaux dans la limite de 3 ans après délivrance du permis de construire. 

Lorsque la réduction d’impôt au titre d’une année excède l’impôt dû au titre de cette même année, le solde de la défiscalisation Malraux ne peut pas être imputé sur l’impôt des années suivantes. L’excédent de réduction Malraux est perdu.

La Loi Malraux est exclue du plafond des niches fiscales pour 2013 (10 000 €). Toutefois, la défiscalisation Malraux reste tout de même intégrée dans le plafond des niches fiscales 2012  de 18 000 € + 4 % du revenu imposable. Ce plafond vient donc s’ajouter au plafond Malraux déjà existant de 30 000 € par an de réduction grâce aux travaux déductibles. C’est le plafond des niches fiscales qui prime sur l’avantage Malraux.

Comme dans le régime de droit commun, les intérêts d'emprunt sont imputables 10 ans sur les autres revenus fonciers.